Một số quy định trong dự thảo sửa đổi Nghị định về quản lý NƠXH chưa phù hợp

Quỹ đất cho NƠXH bị… “bốc hơi”

Số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2016 đến nay, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động được thực hiện theo Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật đến nay, đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp (bao gồm 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983ha).

Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Tuy vậy, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở).

Xét về số lượng, tính từ năm 2009 đến nay, cả nước có thêm khoảng 5.000 dự án NƠTM, nhưng chỉ có 533 dự án dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, chiếm khoảng 10%, còn lại các dự án đều thực hiện phương án nộp tiền chuyển giao sử dụng quỹ đất 20% này để được “toàn quyền” khai thác thương mại trên dự án đã được cấp phép.

Hạn chế trên xảy ra do bất cập từ những quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠTM phải dành một phần diện tích đất ở (20%) trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Nhưng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định, trường hợp dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH bằng cách nộp bằng tiền, đã khiến cho quỹ đất NƠXH 20% tại nhiều dự án NƠTM bị “bốc hơi”.

Nhiều điểm bất cập

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, kết quả thực hiện chương trình Quốc gia về nhà ở đến năm 2020 còn thấp là do còn một số tồn tại, hạn chế liên quan đến một số quy định của Luật Nhà ở, Nghị định hướng dẫn và do nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi hạn hẹp, cho nên đến nay hầu hết 264 dự án NƠXH đang đầu tư xây dựng bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Do đó, cần sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hơn.

“Qua kết quả thực tế triển khai thực hiện chính sách về NƠXH trong giai đoạn vừa qua cho thấy, về lâu dài và thường xuyên, muốn giải quyết một cách căn cơ, triệt để thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân tại khu công nghiệp, cần thiết phải triển khai thực hiện đồng bộ một loạt giải pháp mang tính tổng thể, toàn diện” – Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Ngay sau khi Bộ Xây dựng thông báo lấy ý kiến đóng góp về dự thảo Nghị định 100/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chuyên gia cho rằng, dự thảo này đã xuất hiện một số điểm bất cập, không phù hợp. Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án NƠTM từ 10ha trở lên, thì chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án, nhưng trên thực tế, việc thực thi quy định này, đã gặp rất nhiều khó khăn.

Dự thảo Nghị định đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng giảm quy mô diện tích dự án, như sau: Đối với các dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1: Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất (phương án 1: Từ 2ha trở lên; phương án 2: Từ 5ha trở lên) chủ đầu tư dự án phải dành quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng NƠXH. Đề xuất này càng không có tính khả thi.

“Đơn cử, một dự án nhà chung cư quy mô 2ha, có tỷ lệ đất ở được duyệt là 38% tương đương 7.600m2, phải dành 20% quỹ đất ở, tương đương 1.520m2 để xây dựng NƠXH trong dự án; Tương tự, dự án có quy mô 5ha có khoảng 3.600m2 để xây dựng NƠXH, nên khó có thể hình thành dự án NƠXH độc lập với các tiện ích và dịch vụ”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ nên giữ nguyên quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, dự án nhà chung cư có quy mô 10ha, có tỷ lệ đất ở được duyệt là 35%, tương đương 35.000m2, phải dành 20% quỹ đất ở, tương đương 7.000m2 để xây dựng NƠXH trong dự án, như vậy sẽ phù hợp hơn.